Bienes Raíces en Corea del Sur: Guía de Procedimientos y Regulaciones

Corea del Sur, renombrada por su cultura vibrante y economía robusta, ha emergido cada vez más como un destino atractivo para inversiones inmobiliarias de individuos y corporaciones internacionales. Sin embargo, para navegar con éxito en el mercado inmobiliario surcoreano, es necesario comprender a fondo los procedimientos y leyes que rigen tales inversiones. En esta guía integral, proporcionaremos una visión perspicaz de los pasos y marcos regulatorios involucrados en aventurarse en el sector inmobiliario surcoreano.

Categorías de Inversión

La inversión en bienes raíces en Corea del Sur se divide según el estado de residencia, y estas categorías distintas abarcan una variedad de posibles inversores, cada uno sujeto a regulaciones y procedimientos específicos adaptados a sus circunstancias y objetivos únicos.

• Empresas Extranjeras Invertidas:

Para las empresas extranjeras que buscan participar en actividades con fines de lucro en Corea del Sur, entran en juego un conjunto de regulaciones clave, que incluyen:

1. Notificación e Inscripción de Inversión Extranjera: Las inversiones extranjeras requieren notificación e inscripción en la oficina principal o sucursal de un banco de cambio extranjero o la Agencia de Promoción Comercial e Inversiones de Corea (KOTRA).
2. Contratos y Pago de Adquisición de Bienes Raíces: El pago se realiza después de la conclusión de un contrato de adquisición de bienes raíces.
3. Notificación de Adquisición de Bienes Raíces: En un plazo de 60 días después de finalizar el contrato, se debe enviar la notificación de adquisición a la oficina local (si/gun/gu) responsable de los bienes raíces. Esta notificación debe ir acompañada del contrato de adquisición de bienes raíces.
4. Registro de Bienes Raíces: La transferencia de propiedad debe registrarse oficialmente en una oficina de registro competente dentro de los 60 días de la conclusión del contrato o el pago.

• Extranjeros Residentes (Individuos Extranjeros y Sucursales Nacionales de Empresas Extranjeras):

Los extranjeros residentes, que incluyen individuos extranjeros y sucursales nacionales de empresas extranjeras, siguen los siguientes procedimientos:

1. Contratos y Pago de Adquisición de Bienes Raíces: El pago se realiza después de la finalización de un contrato de adquisición de bienes raíces.
2. Notificación de Adquisición de Bienes Raíces: La notificación de la adquisición debe presentarse a la oficina local (si/gun/gu) que supervisa los bienes raíces dentro de los 60 días de la conclusión del contrato, junto con el contrato de adquisición de bienes raíces.
3. Registro de Bienes Raíces: La transferencia de propiedad debe registrarse formalmente en una oficina de registro competente dentro de los 60 días de la finalización del contrato o el pago.

• Extranjeros No Residentes:

Los extranjeros no residentes interesados en invertir en bienes raíces en Corea del Sur deben seguir los siguientes pasos:

1. Contratos y Pago de Adquisición de Bienes Raíces: Iniciar un contrato de adquisición de bienes raíces y realizar el pago correspondiente.
2. Notificación de Adquisición Real: Notificar la adquisición a la oficina central o sucursal de un banco de cambio extranjero, según lo estipula la Ley de Transacciones de Cambio Extranjero, durante la retirada de fondos de adquisición de bienes raíces. Esta notificación incluye el contrato de adquisición de bienes raíces, un informe de tasación de bienes raíces o un certificado de precio de tierra divulgado públicamente y una copia autenticada del registro de bienes raíces. Además, la adquisición de derechos sobre bienes raíces (derechos reales, derecho de arrendamiento, etc.) debe presentarse para la transferencia de fondos provenientes de la disposición de bienes raíces al extranjero.
3. Solicitud de Número de Registro de Propiedad: Un número de registro de bienes raíces será designado por el jefe de la oficina de inmigración local con jurisdicción sobre el lugar de residencia. Para individuos, los documentos necesarios incluyen un certificado que confirme la notificación de adquisición de tierras y una copia del pasaporte. Las corporaciones necesitan documentos que validen a los representantes de la empresa y sus direcciones emitidos por las autoridades en su país de origen. En casos en que un agente presente la solicitud, se requiere un poder notarial y la tarjeta de identificación del agente.
4. Registro de Bienes Raíces: Registrar la transferencia de propiedad en una oficina de registro competente dentro de los 60 días de la conclusión del contrato o el pago.

• Residentes Permanentes:

Los residentes permanentes en Corea del Sur, con nacionalidad de la República de Corea, disfrutan de un trato igualitario con otros ciudadanos coreanos. Siguen los siguientes procedimientos:

1. Contratos y Pago de Adquisición de Bienes Raíces: El pago se realiza después de la conclusión de un contrato de adquisición de bienes raíces.
2. Notificación de Adquisición de Bienes Raíces: Notificar la adquisición a la oficina local (si/gun/gu) que supervisa los bienes raíces dentro de los 60 días de la conclusión del contrato, junto con el contrato de adquisición de bienes raíces.
3. Solicitud de Número de Registro de Propiedad (Número de Registro de Residente tras Expurgo): Cuando se cancela un número de registro de residente, los residentes permanentes tienen la opción de solicitar un número de registro de bienes raíces a través del Tribunal del Distrito de Seúl. Los documentos necesarios varían según las circunstancias individuales.
4. Registro de Bienes Raíces: Registrar la transferencia de propiedad en una oficina de registro competente dentro de los 60 días de la conclusión del contrato o el pago.

Leyes Relacionadas

Un marco integral de leyes y regulaciones desempeña un papel crucial en la regulación y facilitación de transacciones inmobiliarias en Corea del Sur. Estas disposiciones legales cruciales abarcan:

• Ley sobre Transacciones de Bienes Raíces, etc.:  Esta legislación rige las transacciones inmobiliarias en Corea del Sur y se aplica a una amplia gama de partes, incluidos individuos extranjeros, corporaciones extranjeras, corporaciones nacionales con participación accionaria extranjera del 50% o más, gobiernos extranjeros y organizaciones internacionales de cooperación económica. Las regulaciones centrales incluyen la notificación de adquisición de bienes raíces, especialmente en lo que respecta a la adquisición de bienes raíces nacionales por parte de individuos extranjeros. Los informes según esta ley deben presentarse en la oficina de Si/gun/gu con jurisdicción sobre la tierra respectiva dentro de los 60 días de la finalización del contrato. El Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transportes preside esta ley.
• Ley de Promoción de Inversiones Extranjeras:  La Ley de Promoción de Inversiones Extranjeras se refiere principalmente a individuos extranjeros, corporaciones extranjeras, residentes permanentes extranjeros y organizaciones internacionales de cooperación económica. Su regulación principal gira en torno a la notificación de inversión extranjera, especialmente en escenarios donde un inversor extranjero adquiere bienes raíces nacionales a través de una empresa extranjera invertida. La presentación de informes para esta ley es obligatoria en bancos de cambio extranjeros o la Agencia de Promoción Comercial e Inversiones de Corea (KOTRA). Esta notificación es obligatoria antes del inicio del flujo de fondos de inversión. La supervisión de esta ley recae en el Ministerio de Comercio, Industria y Energía.
• Ley de Transacciones de Cambio Extranjero:  Esta ley se refiere a no residentes y aborda principalmente la notificación de adquisición de bienes raíces en relación con derechos sobre bienes raíces nacionales, como el derecho de arrendamiento sobre una base de depósito o hipoteca. Los bancos de cambio extranjeros son los destinatarios designados para estos informes. La presentación de informes generalmente ocurre durante la retirada de fondos para la adquisición de bienes raíces. El Ministerio de Economía y Finanzas supervisa la implementación de esta ley.

Comprender estas leyes relacionadas y sus respectivas regulaciones es imperativo para cualquier persona que esté considerando invertir en bienes raíces en Corea del Sur. El cumplimiento de estas disposiciones legales es indispensable para navegar efectivamente en el mercado y garantizar un proceso de inversión sin problemas.

Referencia: Invest Korea

Conclusión

Corea del Sur se ha convertido en un destino atractivo para las inversiones inmobiliarias, atrayendo el interés de individuos y corporaciones de todo el mundo. Sin embargo, el éxito en el mercado inmobiliario surcoreano depende de comprender los procedimientos y regulaciones legales que rigen estas inversiones. Esta guía ha proporcionado una visión integral de los pasos involucrados en invertir en bienes raíces en Corea del Sur, junto con regulaciones específicas para diferentes categorías de inversores según el estado de residencia.

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